Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE sont considérés comme indécents et ne peuvent plus être mis en location. Les logements classés F suivront en 2028, puis les E en 2034. Pour les copropriétaires bailleurs, la situation est urgente. Voici les solutions pour sortir votre copropriété du statut de passoire thermique.
Calendrier des interdictions de location
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a instauré un calendrier progressif d'interdiction de location des logements énergivores :
- 1er janvier 2025 : interdiction de location des logements classés G (consommation > 450 kWh/m²/an en énergie finale, puis tous les G au 1er janvier 2025)
- 1er janvier 2028 : interdiction étendue aux logements classés F
- 1er janvier 2034 : interdiction étendue aux logements classés E
Ces interdictions signifient qu'un bailleur ne peut plus signer de nouveau bail ni renouveler un bail existant pour un logement concerné. Le locataire peut exiger des travaux de mise en conformité ou obtenir une réduction de loyer devant le juge.
Impact pour les copropriétés d'Île-de-France
En Île-de-France, le parc de copropriétés est particulièrement touché :
- 17 % des logements franciliens sont classés F ou G (source : ONRE)
- Les immeubles des années 1945-1975 sont les plus concernés (construction avant la première réglementation thermique)
- En copropriété, le copropriétaire bailleur ne peut pas toujours agir seul : le chauffage collectif et l'isolation des parties communes relèvent de la copropriété
Un copropriétaire bailleur dont le logement est classé G est donc dans une situation de blocage s'il ne parvient pas à faire voter des travaux collectifs. C'est pourquoi il est essentiel de mobiliser le conseil syndical et le syndic pour engager une rénovation globale.
La PAC collective : solution pour sortir de la passoire
Le remplacement de la chaudière gaz collective par une pompe à chaleur collective est l'un des leviers les plus efficaces pour améliorer l'étiquette DPE de l'ensemble des logements :
- Gain typique : 1 à 2 lettres sur le DPE grâce au seul remplacement du chauffage
- Combiné à l'isolation : un gain de 3 lettres est envisageable (passage de G à D par exemple)
- Effet collectif : tous les logements de la copropriété bénéficient de l'amélioration en une seule opération
- Financement optimal : le bonus passoire +10 % de MaPrimeRénov' s'applique précisément dans ce cas
Pour une copropriété classée F ou G, l'installation d'une PAC collective permet de débloquer le bonus passoire énergétique et d'accéder aux taux de financement les plus élevés. Consultez notre page aides financières.
Les travaux complémentaires à envisager
Pour maximiser le gain sur le DPE, l'installation de la PAC peut être combinée avec :
- Isolation thermique par l'extérieur (ITE) : traitement des murs, technique la plus efficace mais coûteuse
- Isolation de la toiture : particulièrement efficace pour les derniers étages
- Isolation du plancher bas : traitement du plafond de la cave ou du parking souterrain
- Remplacement des fenêtres : double ou triple vitrage en parties privatives
- Ventilation mécanique : VMC simple ou double flux pour les parties communes
Un audit énergétique préalable permet d'identifier les travaux les plus impactants et d'optimiser le rapport coût/gain énergétique. Demandez un devis gratuit pour votre projet.
Conséquences financières pour les copropriétaires bailleurs
L'interdiction de location a des conséquences financières directes :
- Perte de revenus locatifs : un logement G ne peut plus être loué, soit une perte mensuelle de 500 à 1 500 € en IDF
- Dépréciation du bien : un logement interdit à la location perd 10 à 20 % de sa valeur à la revente
- Risque juridique : un locataire en place peut saisir le juge pour obtenir une mise en conformité
- Gel des loyers : les logements classés F et G ne peuvent plus faire l'objet d'une augmentation de loyer depuis 2022
Investir dans la rénovation énergétique est donc non seulement une obligation légale mais aussi un calcul financier rationnel. Le coût des travaux est largement compensé par les aides publiques et la valorisation du patrimoine.
FAQ
Mon locataire actuel peut-il rester si mon logement est classé G ?
Le bail en cours reste valide, mais il ne peut pas être renouvelé ni le loyer augmenté. Lors du renouvellement, le locataire peut exiger la réalisation de travaux d'amélioration énergétique. Si les travaux ne sont pas réalisés, le juge peut imposer une réduction de loyer, voire la résiliation du bail aux torts du bailleur.
Puis-je réaliser des travaux individuels pour améliorer mon DPE sans attendre la copropriété ?
Des travaux en parties privatives (remplacement de fenêtres, isolation intérieure) peuvent améliorer votre DPE d'une demi-lettre à une lettre. Cependant, si le chauffage collectif reste une chaudière gaz ancienne, le gain sera limité. La solution la plus efficace reste l'action collective. Vérifiez votre éligibilité aux aides collectives.
Que se passe-t-il si la copropriété refuse de voter les travaux ?
Si l'AG rejette les travaux de rénovation, les copropriétaires bailleurs impactés par l'interdiction de location peuvent engager une action en justice contre le syndicat des copropriétaires pour trouble de jouissance. La jurisprudence se construit progressivement sur ce sujet. Il est préférable de travailler en amont pour obtenir l'adhésion de la majorité.